如何判斷一個屋頂分布式光伏項目的好壞呢?本篇文章會分別從開發(fā)和收購兩個角度和大家探討一下這個問題。

一、開發(fā)公司

1、 項目合規(guī)

(1)土地證、房產證：首先需要拿到房屋的土地證和房產證。對于尚未辦理房產證的房屋，必須拿到建設工程規(guī)劃許可證，否則，房屋可以被認定為臨時建筑，導致簽署的屋頂租賃合同無效。對于有土地證和房產證的項目，要著重看一下兩證中的面積是否與實際建筑面積相符;對于涉及多個屋頂的項目，還要檢查下是否拿到每個房屋的房產證;對于有土地證和建設工程規(guī)劃許可證的項目，需要去當地相關部門開一個房產證在辦證明;同時需要拿到房屋的消防驗收報告，否則可能無法完成并網驗收，正常并網發(fā)電。

(2)房屋產權人：主要核實下屋頂的出租人是否為房屋的產權人，如果不是需要房屋產權人授權并追認;對于涉及多個屋頂的項目，需要和每一個房屋產權人簽訂租賃協(xié)議;對于涉及多人共有屋頂的項目，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

2、 技術分析

(1)屋頂荷載：需要拿到房屋的工程設計圖紙并找建筑物原設計單位或第三方檢測機構進行荷載論證，需要看一下圖紙和實際施工是否一致。鋼筋混凝土屋頂恒荷載富裕50kg，彩鋼瓦屋頂恒荷載富裕15kg以上可以滿足安裝光伏要求，并且可以滿鋪，如果不能滿足滿鋪，可以減少項目裝機規(guī)模或者加固來滿足條件。這里建議開發(fā)公司一定不要為了省錢跳過這一步，很多項目是手續(xù)跑完才發(fā)現(xiàn)荷載不滿足要求，得不償失。

(2)屋面情況：屋頂類型通常分為鋼筋混凝土屋頂和彩鋼瓦屋頂。對于水泥屋頂需要著重勘察下屋頂上的大型設備可能對光伏組件的遮擋。對于彩鋼瓦屋頂除了需要考慮荷載、大型設備遮擋、女兒墻遮擋，還需要考慮采光帶和屋頂年限(建議建成5年以內)，是否有腐蝕和漏水現(xiàn)象。不建議在梯形彩鋼瓦屋面建設，會造成漏水。

(3)接入情況：需要收集電氣主接線圖和電氣室布置圖，結合當地電網政策(小型0.4KV接入不超過上級變壓器25%，T接控制線路輸送容量不超過30%，具體百分比需去當地電網公司核實)，通過變壓器個數和容量確定接入方式(專線接入公共電網或通過用戶內部電網接入公網)，確定完接入方式需要看一下配電室有沒有預留間隔。對于自發(fā)自用項目，建議采用低壓并網降低建設成本，也更容易滿足收益率。

這里對于接入需要多提一下的是要注意下自發(fā)自用項目是否涉及“隔墻售電”，正常情況下，幾家廠房共用一個變壓器，一個電表，在電網公司只有一個賬戶的可以同時使用幾家廠房屋頂，發(fā)的電可以供一家用，這種不算在 “隔墻售電”范圍，具體要求請咨詢當地電網公司。

(4)項目類型：分布式項目分為自發(fā)自用和全額上網兩種。全額上網需要和業(yè)主簽訂屋頂租賃協(xié)議，自發(fā)自用項目需要簽訂EMC能源合同管理協(xié)議。全額上網項目參考租金為5元/平米/年，自發(fā)自用項目參考折扣≥8.5折。自發(fā)自用項目前期需要收集12個月的電費清單和電力負荷曲線圖，來計算綜合電價和自發(fā)自用比例。

(5)遮擋問題：這算是一個分布式項目中最不可解決的問題，很多項目去到現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)有遮擋，這種低級問題很影響一家開發(fā)公司的聲譽。除此之外，建議前期去當地規(guī)劃部門問一下屋頂周圍有沒有規(guī)劃建設其他建筑。

(6)征收、拆遷風險：對房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進行調查，避免出租房屋已被政府列入征收計劃。

二、投資角度

對于投資公司來說，前期開發(fā)公司需要考慮的問題投資公司都會考慮，但是投資階段會比開發(fā)階段考慮的問題更為全面，如下：

(1)業(yè)主背景：評估下屋頂所屬企業(yè)能否存在25年以上。建議宜優(yōu)先選擇企業(yè)實力強、行業(yè)前景好、企業(yè)經營規(guī)范、財務正規(guī)的業(yè)主合作，優(yōu)先選擇國有企業(yè)、上市公司、大型民營企業(yè)及外企的屋頂進行投資建設，盡量避開生產易燃易爆危險品、排放腐蝕性的氣體、排放大量煙塵的企業(yè)。需要調查業(yè)主是否存在失信、法律糾紛、產權被抵押或查封等情況。房屋被抵押或查封，導致房屋被折價或拍賣，租賃合同對房屋受讓人不具有法律約束力，建議前期做好資信調查，后面做好租賃合同公證或備案。自發(fā)自用項目還需要分析業(yè)主的財務報表，評估業(yè)主按時結算電費的能力。

(2)項目相關手續(xù)：分布式主要涉及的手續(xù)有兩個，一是備案證，二是電力接入批復。對于備案證需要注意下備案時間(是否過期)以及備案容量，部分地區(qū)，比如山東對備案容量和實際裝機容量差距有明確要求。對于電力接入批復，很多中間方分不清接入意見的函和電力接入評審意見之間的區(qū)別，開發(fā)過程中我們先拿到接入意見的函，然后需要編制接入系統(tǒng)報告，報告評審完會出電力接入評審意見，這個才是電網公司最終給的批文，換句話說，拿到評審意見項目才算辦完前期手續(xù)。

(3)項目公司：收購之前會對項目公司進行財務盡調和法務盡調。財務盡調主要關注下公司開戶后有沒有及時的報稅，還需要去開戶行拿到銀行賬戶清單，看一下是否有對外債務和擔保。對于法務盡調主要關注下項目公司成立以來的各項協(xié)議，收購前需不需要簽訂補充協(xié)議。租賃協(xié)議需要注意以下幾點：電站搬遷賠償事宜約定明確;租賃期限超過20年的部分無效，簽兩份合同，一份合同期限為20年，另簽一份待生效的合同;租賃合同中需約定配套設施占地條款;屋頂維修責任劃分不明確，后期出現(xiàn)漏水相互扯皮影響發(fā)電。

(4)投資收益率：這是一個項目能不能投資最關鍵的點，不滿足收益率的項目其余條件再好也不會受到青睞。